【2025年版】二階建ての外壁塗装、相場はいくら？損しないための全知識｜坪数・塗料別の料金から優良業者の見分け方まで

はじめに：外壁塗装、失敗しない色・人気の色は？

「我が家の二階建て住宅、外壁塗装を考えなきゃいけない時期…一体いくら掛るんだろう…」
「業者さんから見積もりをもらったけど、この費用が妥当なのか分からない」
「高額な工事だから、悪徳業者に騙されたり、失敗したりしたくない…」

江戸川区にお住まいの皆様、こんにちは。株式会社ケイトホームの田中聡です。私たちはお客様から、このような外壁塗装の費用に関する切実なご不安を日々お伺いしております。

外壁塗装は、10年～15年に一度の大切なメンテナンスであり、決して安い買い物ではありません。だからこそ、ただ言われた通りの金額を支払うのではなく、ご自身がその価格に「納得」し、工事の品質に「満足」することが何よりも重要です。

この記事では、単に「相場は〇〇円です」とお伝えするだけでなく、あなたが「損しない」ために、そして「賢く」外壁塗装を成功させるために必要な知識を、専門用語を極力避け、分かりやすく徹底的に解説していきます。この記事を最後までお読みいただければ、業者と対等に話せる知識が身につき、自信を持って大切な住まいのメンテナンスに臨めるようになるはずです。

【まず知りたい！】二階建ての外壁塗装、ざっくり相場は80万円～150万円が目安

まず、皆様が一番知りたいであろう結論からお伝えします。一般的な大きさの二階建て住宅（延床面積30坪～40坪程度）で、現在主流のシリコン塗料を使用して外壁塗装を行う場合、その費用相場はおおよそ80万円～150万円程度となることが多いです。

もちろん、これはあくまで目安であり、建物の大きさや形、劣化状況、そして使用する塗料のグレードによって価格は大きく変動します。より具体的にイメージできるよう、坪数別の費用相場を以下の表にまとめました。

二階建て住宅 坪数別の外壁塗装費用相場（シリコン塗料使用の目安）

坪数	延床面積(目安)	外壁面積(概算)	費用相場（足場代込み）	この坪数の住宅イメージ
20坪	約66㎡	約80～95㎡	約65万円～95万円	コンパクトな二階建て住宅。比較的費用を抑えやすい。
30坪	約99㎡	約120～145㎡	約80万円～110万円	最も一般的な戸建て住宅のサイズ。多くの事例がある。
40坪	約132㎡	約160～185㎡	約95万円～130万円	やや広めの住宅。家族構成が多いご家庭など。
50坪	約165㎡	約200～225㎡	約110万円～160万円	大きな二階建て住宅や、一部三階建てなども含まれるサイズ。
60坪	約198㎡	約240～270㎡	約130万円～190万円	二世帯住宅など、かなり大きな住宅。

※外壁面積は「延床面積(㎡) × 1.2～1.4（係数）」で概算しています。家の形状が複雑なほど係数は大きくなります。

※上記はあくまで標準的なシリコン塗料を使用した場合の目安です。使用する塗料や劣化状況により変動します。

この表を見て、「我が家は大体このくらいか」という大まかな予算感を掴んでいただけたかと思います。では次に、この費用の内訳がどうなっているのかを詳しく見ていきましょう。

【なぜこの価格？】費用の内訳を徹底解説！見積もりの「妥当性」を見抜く目を養う

外壁塗装の見積もり書を見ると、様々な項目が並んでいますが、費用は主に「足場代」「塗料代」「工事費（人件費など）」という3つの要素で構成されています。それぞれの役割と重要性を理解することが、見積もりの妥当性を見抜く第一歩です。

費用の3大要素とその役割

費用項目	費用全体の割合（目安）	役割と重要性
足場代	約20%	安全と品質の土台。 二階建て住宅の塗装では必須です。職人の安全確保、安定した作業による品質向上、そして塗料の飛散を防ぐメッシュシートの設置など、高品質な工事に不可欠です。節約すべきではない重要な経費です。
塗料代	約20%～30%	家の寿命と美観を左右する主役。 使用する塗料のグレードや種類によって、耐久年数や機能性、そして価格が大きく変わります。後ほど詳しく解説しますが、費用対効果を考える上で最も重要な選択肢の一つです。
工事費（人件費など）	約30%～40%	職人の技術力と手間。 高圧洗浄、下地処理（ひび割れ補修など）、養生、3回塗り（下塗り・中塗り・上塗り）といった各工程にかかる職人の手間賃です。ここの質が、塗装の仕上がりと寿命を決めます。
その他経費	約10%	現場管理費、廃材処理費、交通費、業者利益など。健全な会社運営のために必要な経費です。

「〇〇一式」に注意！危険な見積もりと良い見積もりの違い

優良な業者は、これらの内訳を詳細に記載した見積もり書を提出してくれます。一方で、注意が必要なのが「外壁塗装工事 一式 〇〇円」といった、どんぶり勘定の見積もりです。

【見積もり比較：良い例と注意すべき例】

項目	良い見積もりの記載例	注意すべき見積もりの記載例
足場代	足場仮設（メッシュシート含む） 180㎡ × 1,000円 = 180,000円	足場仮設工事 一式
高圧洗浄	高圧バイオ洗浄 140㎡ × 250円 = 35,000円	洗浄作業 一式
塗料代	外壁塗装 シリコン（日本ペイント UVプロテクトクリアー） 3回塗り 140㎡ × 2,500円 = 350,000円	外壁塗装工事 一式（塗料名やメーカー、塗り回数の記載がない）
養生代	養生作業 〇〇円	記載なし（一式に含まれている可能性）

このように詳細な内訳がないと、どのような材料で、どのような工事が行われるのかが不明確です。手抜き工事をされたり、後から追加費用を請求されたりするトラブルの原因にもなりかねません。

我が家の場合は？劣化状況で費用はこう変わる！

同じ坪数でも、外壁の劣化状況によって必要な下地処理が変わるため、費用も変動します。

例えば、外壁にチョーキング現象（手で触ると白い粉が付く状態）が見られる程度であれば、高圧洗浄と通常の塗装工程で済みます。しかし、幅0.3mm以上の深いひび割れ（クラック）が多数ある場合は、その補修費用が別途必要になります。サイディングの目地にあるシーリング（コーキング）が劣化してひび割れていれば、その打ち替え費用も加算されます。

塗膜が広範囲に剥がれている場合は、剥がれた塗膜を撤去するケレン作業という手間もかかります。このように、劣化が進行しているほど、下地処理に手間と費用がかかるため、早めのメンテナンスが結果的にコストを抑えることに繋がるのです。

【品質と価格のバランス】塗料選びで失敗しない！グレード別の特徴と費用対効果

外壁塗装の費用と耐久性を大きく左右するのが塗料選びです。ここでは、現在主流の塗料グレード別に、特徴や耐久年数、費用感を比較します。

主要塗料グレード別 比較表

塗料グレード	耐用年数(目安)	㎡単価(目安)	特徴（メリット・デメリット）	こんな方におすすめ
シリコン	10～15年	2,300～3,500円	現在最も主流。価格と耐久性のバランスが非常に良い。 防汚性や耐水性にも優れ、多くの住宅で使用されている。	コストパフォーマンスを重視し、標準的な耐久性を求める方。
ラジカル制御型	12～16年	2,500～4,000円	紫外線による塗膜劣化の原因「ラジカル」の発生を抑える機能を持つ。シリコンよりワンランク上の耐久性が期待できる。	シリコンより少し長持ちさせたいが、費用は抑えたい方。
フッ素	15～20年	3,800～4,800円	高い耐久性と耐候性、優れた防汚性が特徴。長期間にわたり建物の美観を維持できる。塗り替え回数を減らせるため、長期的なコストパフォーマンスは高い。	とにかく長持ちさせたい、メンテナンスの手間を減らしたい方。
無機	20～25年	4,500～5,500円	ガラスなどの無機物を主成分とし、極めて高い耐久性と防汚性、不燃性を持つ。現時点での最高級グレードの一つ。	最高の耐久性を求める、長期的な資産価値維持を最優先する方。

賢い塗料の選び方

どの塗料を選ぶべきかは、お客様のご予算やライフプランによって異なります。「あと10年くらいこの家に住む予定だから、今回はシリコンで」という選択も賢明ですし、「今後長く住み続けるから、初期費用は高くてもフッ素で塗り替え回数を減らしたい」という考え方も合理的です。私たち株式会社ケイトホームでは、お客様の将来設計をお伺いした上で、複数の塗料プランをご提案し、それぞれのメリット・デメリットを丁寧にご説明することを心がけています。

【一番重要！】悪徳業者に絶対騙されない！信頼できる優良業者の見分け方

適切な費用で高品質な工事を実現するには、信頼できる業者選びが最も重要です。ここでは、優良業者を見分けるための具体的なチェックポイントをご紹介します。

信頼できる優良業者の見分け方 チェックリスト

チェック項目	確認すべき内容	なぜ重要か
1. 建設業許可と保険加入	500万円以上の工事を行うには建設業許可が必要です。また、万が一の事故に備え、賠償責任保険などに加入しているか確認しましょう。	法令遵守の姿勢と、万が一の際の補償体制があるかどうかの証明になります。
2. 江戸川区など地域での実績	地元での施工実績が豊富か、ウェブサイトなどで施工事例を確認しましょう。地域密着の業者は、地域の気候や特性を熟知していることが多いです。	地域の評判を大切にし、迅速な対応が期待できます。
3. 専門資格の有無	塗装技能士、建築施工管理技士、雨漏り診断士などの有資格者が在籍しているか。	専門的な知識と技術力があることの客観的な証明になります。
4. 自社職人または信頼できる協力会社	工事を下請けに丸投げしていないか。自社で職人を抱えている、または長年の信頼関係がある協力会社と施工している業者が望ましいです。	責任の所在が明確になり、品質管理が行き届きやすくなります。
5. 詳細で透明な見積書	前述の通り、工事内容や使用材料、数量、単価などが詳細に記載されているか。複数のプランを提案してくれるか。	誠実な料金体系であることの証です。顧客が納得して契約するための基本です。
6. 長期的な保証とアフターフォロー	工事内容に応じた適切な保証書を発行してくれるか（塗料メーカー保証と自社保証の違いも確認）。工事後の定期点検など、アフターフォロー体制が整っているか。	施工品質に自信があることの表れであり、長期的な安心に繋がります。
7. 親身な対応とコミュニケーション	問い合わせへの対応は迅速か、説明は分かりやすいか、こちらの質問や不安に真摯に耳を傾けてくれるか。担当者との相性も大切です。	工事期間中はもちろん、工事後も長く付き合える信頼関係を築けるかどうかの判断材料になります。

こんなセールストークには要注意！危険な業者の特徴

• 「今すぐ契約すれば大幅割引します！」 契約を急がせるのは典型的な手口です。冷静に比較検討する時間を与えません。
• 「火災保険を使えば無料で修理できます」 自然災害による破損でなければ保険適用はできず、虚偽の申請は契約者が詐欺に問われるリスクがあります。
• 「近所で工事をしているので、足場代をサービスします」 足場代は必ずどこかの費用に上乗せされています。タダより高いものはありません。
• 過度に不安を煽る 「このままでは家が倒れますよ」など、根拠なく不安を煽り、高額な契約を結ばせようとします。

これらの言葉が聞こえてきたら、一度立ち止まって慎重に判断してください。

【知らなきゃ損！】品質を落とさずに費用を賢く抑える方法

最後に、品質を落とさずに費用を抑えるための賢い方法を3つご紹介します。

1. 助成金・補助金を活用する

お住まいの自治体によっては、住宅リフォームに関する助成金や補助金制度がある場合があります。特に、遮熱塗料や断熱塗料を使用した省エネリフォームが対象となるケースが多いです。江戸川区でも関連する制度が設けられている可能性がありますので、「江戸川区 外壁塗装 助成金」などのキーワードで検索したり、区役所のウェブサイトや担当窓口で最新の情報を確認してみることをお勧めします。（※制度は年度によって内容や有無が変わるため、必ず最新情報をご確認ください）

2. 火災保険の適用を検討する

雨漏りや外壁の破損の原因が、台風、強風、大雪、雹（ひょう）などの自然災害である場合、ご加入の火災保険が適用できる可能性があります。経年劣化は対象外ですが、心当たりがある場合は、保険証券を確認し、保険会社と修理業者に相談してみましょう。

3. 相見積もりを賢く利用する

1社だけでなく、2～3社の業者から見積もりを取る「相見積もり」は、費用を抑える上で非常に有効です。各社の見積もりを比較することで、ご自宅の工事の適正価格が見えてきます。ただし、目的は単なる値引き交渉ではありません。各社の提案内容や診断の正確さ、担当者の対応などを比較し、最も信頼できる業者を見極めるための重要なプロセスです。

結論：正しい知識で不安を解消し、納得のいく外壁塗装を実現しましょう

二階建て住宅の外壁塗装は、費用も手間もかかる大きなプロジェクトです。しかし、その内訳や価格が決まる仕組み、そして信頼できる業者の見分け方といった正しい知識を身につけることで、漠然とした不安は解消され、自信を持って業者と対話できるようになります。

この記事でお伝えした、坪数や塗料別の相場、見積もりのチェックポイント、優良業者の見分け方、そして費用を賢く抑える方法といった知識が、皆様の武器となることを願っています。

大切なのは、価格だけに惑わされず、ご自身の希望や予算に合った最適な提案をしてくれる、信頼できるパートナーを見つけることです。そして、納得のいく価格で、高品質な塗装工事を実現し、この先10年、15年と安心して快適に住み続けられる住まいを手に入れてください。私たち株式会社ケイトホームは、江戸川区に密着し、お客様一人ひとりの不安に寄り添い、透明性の高い見積もりと高品質な施工で、ご満足いただける外壁塗装を提供することをお約束します。ご自宅の状況診断や見積もりは無料で行っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。あなたの賢い業者選びを、私たちが全力で応援します。