【築30年超】外壁塗装を30年してない…まだ間に合う？放置リスクと再生のための全知識

2025年9月25日

ご自宅のメンテナンスの歴史を振り返り、
「そういえば、新築してから一度も、あるいは30年以上も外壁塗装をしていない…」と、
今、大きな不安を感じていらっしゃるのではないでしょうか。
壁のひび割れや汚れが気になりつつも、どこから手をつけていいか分からず、
見て見ぬふりをしてきた、という方もいらっしゃるかもしれません。

こんにちは。株式会社ケイトホームの田中聡です。私たちは江戸川区に密着し、このような深刻な状態になるまでお悩みだったお客様から、勇気を出してご相談をいただくことが少なくありません。

まず、一番にお伝えしたいことがあります。それは、「絶望するのは、まだ早い」ということです。今この問題に気づき、情報を探し始めたその行動こそが、長年ご家族を守ってきてくれた大切なお住まいを救うための、最も重要な第一歩なのです。

この記事では、30年以上塗装をしていないお住まいで、今、何が起きているのか。放置した場合の深刻なリスク、そして「もう手遅れかもしれない」という不安に対し、どのような「再生」の方法があるのかを、専門家の視点から包み隠さずお話しします。そして、その再生への第一歩として、ご自宅で気軽に始められる「AI外壁診断」についてもご紹介します。

なぜ「30年無塗装」が危険なのか？– 見えない場所で進行する劣化の連鎖

外壁塗装の一般的な塗り替え目安が10年～15年と言われる中、「30年」という歳月は、お住まいの外壁にとって非常に過酷な時間です。この間、建物の保護機能は失われ、見えない場所で静かに、しかし確実に「劣化の連鎖」が進行しています。

そのプロセスは、おおよそ以下の4段階で進みます。

段階1：塗膜の消滅

新築時に施された塗装（塗膜）は、最初の10年～15年で紫外線や雨風によって徐々に分解され、その保護機能を失います。30年が経過した今、もはや塗膜は存在しないか、その残骸がわずかに残っているだけの状態と考えられます。

段階2：外壁材の直接劣化

保護膜という鎧を失った外壁材（サイディングやモルタルなど）は、紫外線、雨、熱、湿気といった過酷な自然環境に直接さらされることになります。水分を吸収して脆くなったり、乾燥してひび割れたり、素材そのものの劣化が急速に進行します。

段階3：雨水の浸入

劣化した外壁材に生じた無数のひび割れや、寿命をとうに超えたシーリング（コーキング）の隙間から、雨水が壁の内部へと浸入し始めます。これは、もはや「染み込んでいる」というレベルではなく、恒常的な水の通り道ができてしまっている可能性があります。

段階4：内部構造の腐食

壁の内部に浸入した雨水は、断熱材を湿らせてカビの温床にし、柱や梁といった建物の骨格である構造躯体を腐食させます。木造であれば腐り、鉄骨であれば錆びていきます。この段階に至ると、建物の耐震性が著しく低下し、安全性そのものが脅かされる事態となります。

30年経過したお住まいで見られる「末期症状」とは？危険度セルフチェック

30年以上塗装をしていないお住まいでは、初期の劣化サインではなく、すでに深刻な「末期症状」が現れている可能性が非常に高いです。以下の表を参考に、ご自宅の状態を冷静に確認してみてください。

30年無塗装の住宅に見られる危険な劣化サインと内部リスク

チェック箇所	見られる可能性が極めて高い末期症状	内部で起きている可能性のある深刻な事態
外壁全体	広範囲なチョーキング（触ると手に白い粉がびっしり付く）、著しい色褪せと変色、塗膜が広範囲で魚のウロコのように剥がれている。	外壁材が水分を常に含んでいる状態で、非常に脆くなっている。壁内部の断熱材がカビだらけになり、断熱性能が失われている可能性。
モルタル壁	深く、長く、幅の広い構造クラック（ひび割れ）が複数ある。壁の一部が膨らみ、コンクリートの塊が剥がれ落ちる「爆裂」が発生している。	ひび割れから雨水が浸入し、内部の鉄筋が錆びて膨張（爆裂の原因）、または木下地が腐食している。雨漏りが発生している可能性が極めて高い。
サイディング壁	ボードの大きな反りや浮きで、壁面が波打って見える。表面の模様が剥がれ落ち、基材がむき出しになっている。角の部分が欠損している。	ボードの裏側や、それを留めている下地の木材（胴縁）が腐食している。壁内部にカビが広範囲で繁殖している可能性。
シーリング（コーキング）	目地部分のゴム状のものが、完全に硬化してひび割れているか、痩せ細って剥落し、目地の隙間がむき出しになっている。	雨漏りの最大の原因箇所。この隙間から、雨が降るたびに壁の内部へ直接雨水が流れ込んでいる状態と考えられます。
屋根	スレート屋根（コロニアル）が多数割れていたり、欠けていたりする。金属屋根（トタンなど）に広範囲なサビや穴あきが見られる。	屋根材の下にある防水シート（ルーフィング）が紫外線や雨風で破断し、屋根裏（小屋裏）の木材が腐食。すでに雨漏りが発生している可能性が高い。
軒天・ベランダ	軒天（屋根の裏側）に広範囲のシミや黒ずみ、素材（ベニヤなど）が剥がれ落ちている。ベランダの床がぶよぶよしている。	屋根やベランダからの雨漏りが慢性的に進行している明確な証拠。軒天の下地や、ベランダの床下構造が腐食している危険性があります。

これらの症状は、もはや「そろそろ塗装時期」というレベルではありません。建物の安全性に関わる、早急な対策が必要な状態です。

「もう塗装だけでは手遅れ？」30年無塗装の住宅に必要な工事とは

「ここまで劣化が進んでいると、もう塗装だけでは直らないのでは…」

そのご不安は、ごもっともです。正直に申し上げますと、30年以上塗装をしていないお住まいの場合、単に塗料を塗り重ねるだけの「塗装工事」で済むケースはほとんどありません。多くの場合、大規模な「補修・再生工事」が必要となります。

塗装工事の前に必須となる「大規模な下地処理・補修工事」

美しい仕上がりと、この先10年以上の耐久性を確保するためには、塗装の前に、傷みきった下地を徹底的に補修・再生する必要があります。具体的には、脆弱になった古い塗膜やサビを完全に除去する「ケレン作業」、深いひび割れをU字にカットしてシーリング材を充填する「Uカット工法」、腐食した木部や下地材の交換を行う「大工工事」、サイディングボードが反っている場合は、ビスで固定し直すか、部分的に「張り替え」る作業など、多岐にわたります。

塗装以外の選択肢：カバー工法と葺き替え・張り替え

外壁材や屋根材そのものの劣化が著しく、塗装による保護が困難な場合は、塗装以外のメンテナンス方法を選択する必要があります。

30年無塗装の住宅における主なメンテナンス方法

メンテナンス方法	概要	どのような場合に選択するか
塗装＋大規模な下地処理・補修	傷んだ部分を徹底的に補修した上で、高耐久な塗料で外壁・屋根を保護する方法。	下地や構造躯体がまだ健全で、補修によって再生可能だと判断された場合。最も多くのケースで適用される可能性があります。
外壁・屋根カバー工法（重ね葺き・重ね張り）	既存の外壁材や屋根材の上に、新しい軽量な建材（ガルバリウム鋼板など）を重ねて設置する工法。	既存の建材の撤去が困難な場合や、下地の劣化がそれほど深刻でなく、断熱性なども向上させたい場合に選択されます。
外壁張り替え・屋根葺き替え	既存の外壁材や屋根材を完全に撤去し、下地から新しく作り直す工法。	雨漏りが深刻で、下地や構造躯体の腐食が広範囲に及んでいる場合に必要となる、最も根本的な解決策です。

どの方法が最適かは、専門家による正確な診断なしには判断できません。

気になる費用は？30年無塗装の住宅、再生にかかる料金の考え方

30年無塗装のお住まいの再生には、相応の費用がかかることを覚悟しておく必要があります。その費用は、「基本の塗装費用」＋「大規模な補修・交換費用」で構成されます。劣化が深刻であるほど、後者の費用が大きくなります。

30坪・30年無塗装住宅の修繕・塗装費用の概算イメージ

劣化レベル	主な工事内容のイメージ	費用概算（あくまで目安）
中度～重度の劣化（補修＋塗装で対応可能）	extensiveな下地処理（ケレン、ひび割れ補修、シーリング全打ち替え）、木部の部分交換、そして高耐久な塗料（ラジカル、フッ素など）による外壁・屋根塗装。	180万円～300万円
重度～末期の劣化（カバー工法や交換が必要）	外壁のカバー工法または張り替え、屋根のカバー工法または葺き替え、雨樋の全交換など、大規模なリフォーム工事。	250万円～500万円以上

※この金額はあくまで過去の事例に基づく大まかなイメージです。正確な費用は、お住まいの状態によって大きく変動します。

絶望するのはまだ早い！まずやるべきは「正確な現状把握」です

これらの情報を見て、その深刻さや費用の大きさに、圧倒されてしまったかもしれません。しかし、冒頭でも申し上げた通り、絶望するのはまだ早いのです。

最もやってはいけないのは、不安のあまり思考を停止し、また見て見ぬふりをしてしまうことです。今、皆様がすべき最も重要なことは、パニックにならず、「ご自宅の現状を正確に把握する」ことです。

【スマホで第一歩】ケイトホームのAI外壁診断で、客観的な劣化レベルを知る

「でも、いきなり業者を呼んで、高額な工事を勧められたらどうしよう…」

そのご不安、よくわかります。そんな時のための、プレッシャーのない第一歩が、私たちケトホームの「AI外壁診断」です。

なぜ「AI診断」から始めるのが良いのか？

30年という長い年月を経て、様々な問題を抱えている可能性のあるお住まいだからこそ、まずは客観的な視点で全体像を把握することが大切です。AI診断は、ご自宅にいながら、誰にも気兼ねすることなく、お住まいの状態を冷静に分析できます。ご家族と現状を共有し、今後の方向性を話し合うための、客観的な資料としてもご活用いただけます。

診断でわかること

スマートフォンで気になる箇所の写真を撮り、簡単な質問に答えるだけで、AIが劣化レベルを診断。レポートでは、「現在の劣化レベルの評価」や「緊急度」、そして「おおよその費用イメージ」などが示されます。これにより、漠然とした不安が、具体的な課題として整理されます。

大きな不安を抱えていらっしゃる今だからこそ、まずは誰にも気兼ねなく、客観的にご自宅の状態を把握してみませんか？

▼【スマホでできるAI外壁診断】はこちらから▼

AI診断の次は、信頼できる専門家による「無料プロ診断」へ

AI診断は、あくまで現状把握の第一歩です。30年無塗装のお住まいの場合、最終的な再生プランを立てるためには、専門家による徹底的な現地調査（プロ診断）が不可欠です。

私たちケイトホームの無料プロ診断では、表面的な劣化だけでなく、打診や触診、場合によっては小屋裏の調査なども行い、目に見えない内部の状態まで可能な限り診断します。そして、お客様のご不安やご要望を丁寧にお伺いした上で、塗装だけで済むのか、補修や交換が必要なのか、いくつかの「再生プラン」を詳細な見積もりと共に正直にご提案いたします。

まとめ：30年の感謝を込めて、お住まいに新たな命を吹き込みましょう

30年間、雨風や紫外線からご家族を守り続けてくれた大切なお住まい。今は深刻なSOSサインを発しているかもしれません。しかし、それは決して「終わり」の合図ではありません。適切な診断と、適切な補修・塗装を施せば、お住まいは再び美しさと強さを取り戻し、この先さらに10年、20年とご家族の暮らしを支えてくれます。

「30年していない」という現実は重いかもしれませんが、今、行動を起こすことが、未来の安心と、結果的に費用を最小限に抑えるための最善の道です。

まずはAI外壁診断で現状を把握し、そして私たちのような専門家にご相談ください。長年ご家族を守ってきた大切なお住まいに感謝を込めて、その価値を再生し、この先も安心して暮らせるよう、私たちが全力でお手伝いさせていただきます。

▼江戸川区の豊富な施工実績も、ぜひご覧ください▼

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